Khi nhận được thông báo thu hồi đất, điều người dân quan tâm thường không chỉ là giá đất được tính bao nhiêu. Một phương án thu hồi còn liên quan đến diện tích được công nhận, nguồn gốc sử dụng đất, nhà và công trình trên đất, cây trồng, chi phí di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống và khả năng được bố trí chỗ ở mới.
Vì vậy, việc đánh giá bồi thường khi thu hồi đất tại Đà Nẵng phải được thực hiện trên toàn bộ hồ sơ, không nên chỉ so sánh một con số trong phương án với giá mua bán trên thị trường. Luật Đất đai năm 2024, Nghị định 88/2024/NĐ-CP và Quyết định 86/2025/QĐ-UBND của thành phố Đà Nẵng là những căn cứ quan trọng đang điều chỉnh vấn đề này.
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khác nhau như thế nào?
Bồi thường là việc Nhà nước hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất hoặc giá trị tài sản hợp pháp bị thiệt hại khi thu hồi đất. Người sử dụng đất có thể được bồi thường về đất, nhà ở, công trình, cây trồng, vật nuôi và một số chi phí đầu tư còn lại tùy từng trường hợp.
Hỗ trợ là chính sách bổ sung nhằm giúp người có đất thu hồi ổn định đời sống, sản xuất và chuyển đổi nghề nghiệp. Một người không đủ điều kiện được bồi thường về đất chưa chắc đã không được xem xét bất kỳ khoản hỗ trợ nào; kết quả phải căn cứ vào nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, đối tượng sử dụng và chính sách địa phương.
Tái định cư là việc bố trí đất ở, nhà ở hoặc hình thức tương ứng cho người bị thu hồi đất ở và phải di chuyển chỗ ở khi đáp ứng điều kiện. Nguyên tắc chung yêu cầu khu tái định cư phải có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phù hợp và việc bố trí phải gắn với điều kiện thực tế của người có đất thu hồi.
Điều kiện được bồi thường về đất
Không phải cứ đang sử dụng đất thì toàn bộ diện tích đều được bồi thường như đất ở. Cơ quan giải quyết sẽ kiểm tra loại đất, giấy chứng nhận, giấy tờ về quyền sử dụng đất, nguồn gốc hình thành, thời điểm sử dụng, hiện trạng và việc chấp hành pháp luật đất đai.
Người có Giấy chứng nhận thường có cơ sở pháp lý thuận lợi hơn. Tuy nhiên, pháp luật còn quy định một số trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp thì vẫn có thể được xem xét bồi thường. Ngược lại, diện tích do lấn chiếm, sử dụng sai mục đích, nhận chuyển nhượng không hợp lệ hoặc hình thành sau thời điểm công bố thu hồi có thể phải được đánh giá riêng.
Đây là lý do dịch vụ tư vấn bồi thường thu hồi đất tại Đà Nẵng cần bắt đầu từ hồ sơ nguồn gốc đất. Chỉ nhìn vào sổ đỏ hiện tại có thể chưa đủ, nhất là với đất được sử dụng qua nhiều thế hệ, đất nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay, đất thừa kế chưa sang tên hoặc phần diện tích thực tế lớn hơn giấy tờ.
Giá bồi thường đất được xác định ra sao?
Giá bồi thường không mặc nhiên bằng giá rao bán trên thị trường, cũng không phải lúc nào chỉ lấy một mức trong bảng giá đất rồi nhân với diện tích. Cơ quan có thẩm quyền phải xác định loại đất, diện tích đủ điều kiện bồi thường, vị trí thửa đất và giá đất áp dụng theo cơ chế pháp luật tại thời điểm phê duyệt phương án.
Khi rà soát bồi thường khi thu hồi đất tại Đà Nẵng, cần kiểm tra ít nhất bốn vấn đề:
- Diện tích bị thu hồi đã được đo đạc đúng chưa;
- Loại đất được ghi nhận có phù hợp nguồn gốc và quá trình sử dụng không;
- Vị trí, tuyến đường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đã được xác định chính xác chưa;
- Phương án có bỏ sót phần đất, tài sản hoặc khoản hỗ trợ nào không.
Nếu chỉ cho rằng giá thấp hơn giao dịch thị trường mà không chỉ ra sai sót trong căn cứ pháp lý, hồ sơ địa chính hoặc phương pháp xác định thì việc kiến nghị sẽ khó đạt hiệu quả.
Bồi thường nhà, công trình và tài sản trên đất
Ngoài đất, phương án còn phải kiểm kê nhà ở, công trình phụ, tường rào, cổng, sân, hệ thống điện nước, cây trồng, vật nuôi và những tài sản khác chịu thiệt hại.
Đối với nhà ở và công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình, cá nhân phải tháo dỡ khi thu hồi đất, pháp luật quy định việc bồi thường trên cơ sở giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương trong trường hợp đủ điều kiện. Đà Nẵng đã ban hành đơn giá riêng đối với nhà, công trình và tiếp tục tách riêng đơn giá cây trồng, vật nuôi để áp dụng trong công tác bồi thường.
Người dân nên tham gia kiểm đếm, chụp lại hiện trạng, lưu giữ hồ sơ xây dựng, hóa đơn, ảnh chụp và yêu cầu ghi nhận đầy đủ tài sản. Việc ký biên bản kiểm đếm mà không kiểm tra nội dung có thể khiến quá trình yêu cầu bổ sung về sau trở nên phức tạp.
Các khoản hỗ trợ có thể được xem xét
Tùy đối tượng và tình trạng thu hồi, người có đất có thể được xem xét hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, đào tạo và chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm, di chuyển, thuê nhà trong thời gian chờ bố trí chỗ ở hoặc hỗ trợ ngừng sản xuất, kinh doanh.
Các khoản này không tự động áp dụng giống nhau cho mọi hộ. Cơ quan lập phương án phải căn cứ tỷ lệ diện tích bị thu hồi, loại đất, số nhân khẩu, tình trạng cư trú, hoạt động sản xuất và chính sách cụ thể của thành phố. Quyết định 86/2025/QĐ-UBND là văn bản địa phương quan trọng cần đối chiếu khi xác định quyền lợi tại Đà Nẵng.
Tái định cư khi thu hồi đất tại Đà Nẵng
Vấn đề tái định cư khi thu hồi đất tại Đà Nẵng thường phát sinh khi hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở và phải di chuyển chỗ ở. Tuy nhiên, việc có nhà trên đất bị thu hồi không đồng nghĩa chắc chắn được cấp một lô đất tái định cư.
Cơ quan giải quyết sẽ xem xét quyền sử dụng đất, nơi ở thực tế, việc còn hay không còn chỗ ở khác, mức độ thu hồi và điều kiện bố trí theo chính sách của từng dự án. Một thửa đất có nhiều hộ cùng sinh sống hoặc nhiều thế hệ không tự động tạo ra nhiều suất tái định cư; từng hộ phải được đánh giá trên hồ sơ cư trú, quá trình sử dụng và điều kiện độc lập.
Khi xem phương án, người dân cần kiểm tra hình thức bố trí, vị trí khu tái định cư, diện tích lô đất hoặc căn hộ, tiền sử dụng đất phải nộp, khoản hỗ trợ thuê nhà và thời điểm có thể bàn giao chỗ ở mới.
Quy trình lập phương án bồi thường
Quá trình thu hồi đất thường trải qua các giai đoạn: ban hành thông báo thu hồi, khảo sát và đo đạc, kiểm đếm đất và tài sản, xác minh nguồn gốc, lập dự thảo phương án, lấy ý kiến người có đất thu hồi, hoàn thiện và phê duyệt phương án, chi trả tiền và bàn giao mặt bằng.
Người có đất thu hồi có quyền tiếp cận thông tin, tham gia kiểm đếm, nêu ý kiến đối với dự thảo và nhận quyết định, phương án liên quan đến quyền lợi của mình. Nguyên tắc pháp luật đặt ra là quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải dân chủ, khách quan, công bằng, công khai và minh bạch.
Khi nào nên khiếu nại phương án bồi thường?
Việc khiếu nại phương án bồi thường thu hồi đất nên được cân nhắc khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc phương án đã xác định sai diện tích, sai loại đất, bỏ sót tài sản, không áp dụng khoản hỗ trợ phù hợp, không bố trí tái định cư dù đủ điều kiện hoặc vi phạm trình tự thực hiện.
Trước khi khiếu nại, người dân nên thu thập:
- Thông báo và quyết định thu hồi đất;
- Giấy chứng nhận cùng tài liệu về nguồn gốc sử dụng;
- Biên bản kiểm đếm;
- Bản dự thảo và phương án đã phê duyệt;
- Tài liệu đo đạc, hình ảnh tài sản;
- Văn bản trả lời kiến nghị trước đó.
Không nên viết đơn chỉ với nội dung “giá thấp, đề nghị tăng thêm”. Đơn cần chỉ rõ quyết định bị khiếu nại, nội dung không đồng ý, căn cứ hồ sơ và yêu cầu xử lý. Đồng thời, cần phân biệt khiếu nại quyết định thu hồi đất với khiếu nại phương án bồi thường thu hồi đất, vì đối tượng, căn cứ và tài liệu chứng minh có thể khác nhau.
Dịch vụ tư vấn tại HLR Legal Vietnam
HLR Legal Vietnam cung cấp dịch vụ tư vấn bồi thường thu hồi đất tại Đà Nẵng theo hướng rà soát đầy đủ hồ sơ trước khi đưa ra phương án pháp lý. Phạm vi hỗ trợ có thể gồm:
- Kiểm tra nguồn gốc và điều kiện bồi thường về đất;
- Đối chiếu diện tích, loại đất và biên bản kiểm đếm;
- Rà soát tài sản, khoản hỗ trợ và điều kiện tái định cư;
- Phân tích phương án bồi thường đã phê duyệt;
- Soạn kiến nghị, đơn khiếu nại và hồ sơ kèm theo;
- Đại diện làm việc với cơ quan, đơn vị thực hiện bồi thường;
- Tư vấn khởi kiện hành chính khi có căn cứ.
Quan điểm của HLR Legal Vietnam là không nên hứa chắc một mức bồi thường khi chưa đọc hồ sơ. Một phương án pháp lý có giá trị phải chỉ ra được quyền lợi nào đang bị bỏ sót, căn cứ nào chưa được áp dụng hoặc thủ tục nào có dấu hiệu chưa đúng.